持有型不动产ABS迎爆发式增长 保险资管加码布局

　　保险资管正大力布局持有型不动产ABS业务。

图片来源于网络，如有侵权，请联系删除

　　公开信息显示，自2023年10月获批交易所ABS（资产证券化）及REITs（不动产投资基金）业务试点以来，截至2025年年末，5家试点保险资管公司已累计向沪深交易所申报20单ABS项目，规模为320.53亿元。其中包括持有型不动产ABS业务7单，合计规模109.84亿元，单数和规模占均在35%左右。

图片来源于网络，如有侵权，请联系删除

　　《中国经营报》记者注意到，2025年获审批通过或反馈的9单ABS业务中，有6单为持有型不动产ABS，合计规模达84.54亿元，无论从单数还是从规模来看，持有型不动产ABS占比均接近七成。

　　受访业内人士向记者表示，保险资管机构青睐持有型不动产ABS，是在“获批交易所ABS及REITs业务试点”和“长周期考核”的政策导向下，主动应对“资产荒”市场环境下的一次战略性转向；这一业务布局趋势背后是保险资金长期配置需求与资本市场产品创新逐步对接的过程，而非短期业务偏好的简单变化。

　　2025年单数、规模占比均接近七成

　　持有型不动产ABS是指由证券基金管理子公司、保险资管等相关主体作为管理人，以持有型不动产为基础资产，在交易所挂牌交易的场内标准化权益型产品，也被业内称为“私募REITs”。

　　2022年5月国务院办公厅在《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》（国办发〔2022〕19号）中首次提出“探索建立多层次基础设施REITs市场”，所谓多层次REITs市场，即由Pre-REITs、私募REITs、公募REITs共同组成的中国REITs市场组织体系。

　　2023年12月，首单持有型不动产证券化产品“华泰—中交路建清西大桥持有型不动产资产支持专项计划”（以下简称“华泰—中交路建项目”）在上交所成功发行，标志着持有型不动产ABS这一创新性产品正式开启。

　　在建设多层次REITs市场的背景下，持有型不动产ABS作为一大创新业务类别正快速扩容。记者从某保险资管公司获得的数据显示，据不完全统计，2025年在沪深证券交易所申报的持有型不动产ABS规模就达到1070.61亿元，约为2024年同类产品申报规模的10倍。

　　保险资管在持有型不动产ABS业务上的表现尤为亮眼。据统计，自2023年10月获批交易所ABS及REITs业务试点以来，截至2025年年末，国寿资产、泰康资产、太保资产、人保资产、平安资管等5家保险资管公司作为管理人已累计向沪深交易所申报20单ABS项目，规模达320.53亿元，其中，7单为持有型不动产ABS，合计规模109.84亿元，占比在35%左右。

　　对比来看，2025年获批通过或反馈的9单ABS业务中，有6单为持有型不动产类ABS，合计规模达84.54亿元，无论从单数还是从规模来看，持有型不动产占比均接近七成。

　　具体来看，这7单中有太保资产4单，人保资产2单，泰康资产1单。其中，市场首单保险资管持有型不动产ABS是人保资产作为管理人于2024年申报的“中交广明高速持有型不动产资产支持专项计划”。

　　人保资产方面向记者表示，ABS业务开发方面，公司聚焦以大型央企和优质地方国企为主要交易对手的策略，发挥投资与投行双轮驱动，聚焦持有型不动产ABS和中长久期类REITs，积极开展优质项目储备。

　　“保险资管机构青睐交易所持有型不动产ABS，是在‘获批交易所ABS及REITs业务试点’和‘长周期考核’政策引导下，主动应对‘资产荒’市场环境下的一次战略性转向。持有型不动产ABS底层资产（产业园、保租房、等）具有长久期、现金流稳定的特点，尤其契合保险资金之类长期资金的配置需求。在利率下行、非标资产收缩的背景下，其相对较高的潜在收益率成为优质配置标的。”燕梳资管创始人鲁晓岳表示。

　　在北京大学应用经济学博士后朱俊生看来，从资产属性看，持有型不动产ABS底层资产多为高速公路、产业园区、等现金流相对稳定的不动产项目，其收益来源具有一定可预测性，较为契合保险资金久期较长、注重稳定回报的配置特征。从制度层面看，交易所市场在信息披露、产品标准化及持续监管方面形成了较为成熟的制度框架。相较部分非标资产，交易所ABS透明度与规范性相对更高，有利于保险资金在监管要求下实现不动产类资产的标准化配置，也与近年来监管鼓励资产配置向标准化、可穿透方向发展的政策取向总体一致。从业务能力角度看，持有型不动产ABS为保险资管机构提供了深度参与资产形成与结构设计的机会，使机构在资产筛选、交易结构安排及长期现金流管理方面积累经验，一定程度上推动资管业务由单纯资金管理向转变。

　　记者此前注意到，保险公司已在推动不动产投资业务的“非标转标”进程。

　　比如，东方金诚报告数据显示，2022年至2025年上半年，财信人寿不动产类资产中，公募REITs对应的规模快速飙升，对应的规模分别为0.92亿元、2.75亿元、5.92亿元、10.25亿元。

　　“近年来，在不动产与基础设施投资领域，财信人寿投资品种从非标私募产品转向公募REITs、持有型ABS等标准化产品，投资策略从传统商办领域拓展至、能源、保租房、数据中心等战略赛道，已参与市场上超40%REITs标的。”2025年10月份，财信人寿方面在接受记者采访时表示。

　　主导能力逐步强化

　　自市场上首单持有型不动产ABS业务起，保险机构就深度参与其中，承担的角色颇为多元，除了管理人、资金方之外，还包括总协调人、投融资顾问、底层资产保险保障方等。

　　比如，在人保资产—中铁诺德持有型不动产资产支持专项计划中，人保资产担任管理人，系统资金作为基石投资人，人保财险则为底层资产北京诺德中心三期项目提供财产保险服务。

　　“由于保险资管兼具产品管理人和保险资管配置的角色，因此保险资管在交易所ABS业务发展上，不是把这项业务作为单纯的投行业务，而是从满足保险资金投资配置标准的出发点去寻找优质发行人的优质资产，并通过计划的治理机制控制项目公司，从而更充分地参与底层资产的运营保障，有效防范项目风险。”人保资产方面向记者表示。

　　另外，在市场首单持有型不动产ABS——华泰—中交路建项目中，国寿资产作为总协调人出资14.2亿元，成为最大的投资人。而在2025年上半年成功发行的“—2025年第1期数据中心持有型不动产资产支持专项计划（可持续挂钩）”中，旗下另类资管公司国寿投资则担任了总协调人和投融资顾问角色。

　　“保险资管机构在持有型不动产ABS业务中承担角色的多元演变，显示其在资产证券化链条中的参与深度在不断增加。从机制上看，这与保险资金期限较长以及资管机构加强资产获取与前端介入能力建设有关，通过在项目早期阶段参与结构设计，有助于强化风险识别与收益匹配安排，提升资产长期持有的可控性。”朱俊生表示。

　　“保险资管在持有型不动产ABS业务中构建了‘设计+销售+投资+管理+保障+业务协同’的一体化模式，深度参与了产品运营治理。”鲁晓岳也指出，这种角色的多元化演变，标志着其业务模式的不断成熟和主导能力的强化。同时，全交易链条的角色覆盖也使其能够主导产品结构设计，把控项目关键节点，提升风控能力，增强产品对多元投资者的吸引力。

（文章来源：中国经营网）